Today, some are afraid the real estate market is starting to look a lot like it did in 2006, just prior to the housing crash. One of the factors they’re pointing to is the availability of mortgage money. Recent articles about the availability of low down payment loans and down payment assistance programs are causing fear that we’re returning to the bad habits seen 15 years ago. Let’s alleviate these concerns.

Several times a year, the Mortgage Bankers Association releases an index titled The Mortgage Credit Availability Index (MCAI). According to their website:

“The MCAI provides the only standardized quantitative index that is solely focused on mortgage credit. The MCAI is…a summary measure which indicates the availability of mortgage credit at a point in time.”

Basically, the index determines how easy it is to get a mortgage. The higher the index, the more available mortgage credit becomes. Here’s a graph of the MCAI dating back to 2004, when the data first became available:As we can see, the index stood at about 400 in 2004. Mortgage credit became more available as the housing market heated up, and then the index passed 850 in 2006. When the real estate market crashed, so did the MCAI (to below 100) as mortgage money became almost impossible to secure. Thankfully, lending standards have eased somewhat since. The index, however, is still below 150, which is about one-sixth of what it was in 2006.

Why did the index rage out of control during the housing bubble?

The main reason was the availability of loans with extremely weak lending standards. To keep up with demand in 2006, many mortgage lenders offered loans that put little emphasis on the eligibility of the borrower. Lenders were approving loans without always going through a verification process to confirm if the borrower would likely be able to repay the loan.

Some of these loans offered attractive, low interest rates that increased over time. The loans were popular because they could be obtained quickly and without the borrower having to provide documentation up front. However, as the rates increased, borrowers struggled to pay their mortgages.

Today, lending standards are much tighter. As Investopedia explains, the risky loans given at that time are extremely rare today, primarily because lending standards have drastically improved:

“In the aftermath of the crisis, the U.S. government issued new regulations to improve standard lending practices across the credit market, which included tightening the requirements for granting loans.”

An example of the relaxed lending standards leading up to the housing crash is the FICO® credit score associated with a loan. What’s a FICO® score? The website myFICO explains:

“A credit score tells lenders about your creditworthiness (how likely you are to pay back a loan based on your credit history). It is calculated using the information in your credit reports. FICO® Scores are the standard for credit scores—used by 90% of top lenders.”

During the housing boom, many mortgages were written for borrowers with a FICO score under 620. Experian reveals that, in today’s market, lenders are more cautious about lower credit scores:

“Statistically speaking, 28% of consumers with credit scores in the Fair range are likely to become seriously delinquent in the future…Some lenders dislike those odds and choose not to work with individuals whose FICO® Scores fall within this range.”

There are definitely still loan programs that allow a 620 score. However, lending institutions overall are much more attentive about measuring risk when approving loans. According to Ellie Mae’s latest Origination Insight Report, the average FICO® score on all loans originated in February was 753.

The graph below shows the billions of dollars in mortgage money given annually to borrowers with a credit score under 620.In 2006, mortgage entities originated $376 billion dollars in loans for purchasers with a score under 620. Last year, that number was only $74 billion.

Bottom Line

In 2006, lending standards were much more relaxed with little evaluation done to measure a borrower’s potential to repay their loan. Today, standards are tighter, and the risk is reduced for both lenders and borrowers. These are two very different housing markets, so there’s no need to panic over today’s lending standards.

No hay razón para entrar en pánico por las normas actuales de concesión de préstamos

Hoy, algunos temen que el mercado de bienes raíces esté empezando a parecerse mucho al de 2006, justo antes del desplome de la vivienda. Uno de los factores a los que apuntan es la disponibilidad de dinero hipotecario. Artículos recientes sobre la disponibilidad de los préstamos con pago inicial bajo y los programas de asistencia con el pago inicial están causando temor de que volvamos a los malos hábitos vistos hace 15 años. Vamos a disipar estas preocupaciones.

Varias veces durante el año, La Asociación de Banqueros Hipotecarios publica un índice titulado ‘The Mortgage Credit Availability Index’ (ĺndice de Disponibilidad del Crédito Hipotecarios – MCAI por sus siglas en inglés). Según su página electrónica:

“El MCAI proporciona el único índice cuantitativo estandarizado que se centra exclusivamente en el crédito hipotecario. El MCAI es… una medida resumida que indica la disponibilidad del crédito hipotecario en un momento dado”.

Básicamente, el índice determina lo fácil que es obtener una hipoteca. Cuanto mayor sea el índice, mas disponible será el crédito hipotecario. Aquí esta una gráfica del MCAI que data desde 2004, cuando los datos estuvieron disponibles por primera vez:
Como podemos ver, el índice se situó alrededor de 400 en 2004. El crédito hipotecario se hizo más disponible a medida que el mercado de la vivienda era mas candente, y luego el índice pasó a 850 en 2006, cuando el mercado de bienes raíces se desplomó. También lo hizo el MCAI (por debajo de 100), a medida que el dinero hipotecario se volvía casi imposible de asegurar. Afortunadamente, las normas de concesión de préstamos se han suavizado un poco desde entonces. Sin embargo, el índice todavía está por debajo de 150, que es aproximadamente una sexta parte de lo que era en 2006.

¿Por qué el índice se descontroló durante la burbuja de la vivienda?

La razón principal fue la disponibilidad de los préstamos con normas de concesión extremadamente débiles. Para mantenerse al día con la demanda de 2006, muchos prestamistas hipotecarios ofrecieron préstamos que ponían poco énfasis en la elegibilidad del prestatario. Los prestamistas estaban aprobando préstamos sin pasar siempre por un proceso de verificación para confirmar si el prestatario probablemente podría pagar el préstamo.

Algunos de estos préstamos ofrecían tasas de interés atractivas y bajas que aumentaban con el tiempo. Los préstamos eran populares porque se podían obtener rápidamente y sin que el prestatario tuviera que proporcionar documentación por adelantado. Sin embargo, a medida que las tasas aumentaron, los prestatarios tuvieron dificultades para pagar sus hipotecas.

Hoy, las normas de concesión de préstamos son mucho mas estrictas. Como explica Investopia. Los préstamos riesgosos otorgados en ese momento hoy son extremadamente raros, principalmente porque las normas de concesión de préstamos han mejorado drásticamente:

“Después de la crisis, el gobierno de los Estados Unidos emitió nuevas regulaciones para mejorar las prácticas de las normas de concesión de préstamos en todo el mercado crediticio, que incluían restringir los requisitos para la concesión de los préstamos”.

Un ejemplo de las normas relajadas de los préstamos que llevaron al desplome de la vivienda fue la puntuación crediticia FICO® asociada con el préstamo ¿Qué es una puntuación FICO®? La página electrónica myFICO explica:

“La puntuación de crédito dice a los prestamistas acerca de su solvencia (que probabilidades tiene de pagar un préstamo basado en su historial de crédito). Se calcula utilizando la información de su informe de crédito. Las calificaciones FICO® son la norma para la puntuación del crédito, utilizado por el 90 % de los prestamistas principales”.

Durante el auge de la vivienda, muchas hipotecas fueron escritas para prestatarios con una puntuación inferior a 620. Experian revela que, en el mercado actual, los prestamistas son mas cautelosos con respecto a las puntuaciones crediticias más bajas:

“Estadísticamente hablando, es probable que el 28 % de los consumidores con puntajes de crédito en la gama razonable se vuelvan seriamente morosos en el futuro… A algunos prestamistas no les gustan esas probabilidades y optan por no trabajar con individuos cuyas puntuaciones FICO® entran dentro de ese rango”.

Definitivamente todavía hay programas de préstamos que permiten una puntuación de 620. Sin embargo, las instituciones crediticias en general están mucho mas atentas a medir el riesgo al aprobar los préstamos. Según el último informe ‘Origination Insight Report’ de Ellie Mae, La puntuación promedio FICO® en todos los prestamos originados en febrero fue de 753.

La siguiente gráfica muestra los miles de millones de dólares en dinero hipotecario dado anualmente a prestatarios con una puntuación de crédito inferior a 620.
En 2006, las entidades hipotecarias originaron $376 miles de millones de dólares en préstamos para compradores con una puntuación inferior a 620. El año pasado esa cifra fue de solo $74 miles de millones de dólares.

En conclusión,

En 2006, las normas de concesión de préstamos eran mucho mas relajadas se hacía poca evaluación para medir el potencial de un prestatario para pagar su préstamo. Hoy, las normas son mas estrictas, y el riesgo se reduce tanto para los prestamistas como para los prestatarios. Estos son dos mercados de la vivienda muy diferentes, por lo que no hay necesidad de entrar en pánico por las normas actuales de concesión de préstamos.